Zakup nieruchomości to dla niewielkiego, prywatnego inwestora bardzo poważna decyzja. Łączy się nie tylko z zaangażowaniem środków finansowych, ale również z ogromnym stresem. Wszystkie błędy, które można tutaj popełnić mogą okazać się nieodwracalne i narazić kupującego na znaczne straty finansowe. Pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sporządzenie planu - nieważna jest jego forma. Niektórzy zrobią to w postaci tabeli w Excelu, inni wolą obszerne, opisowe notatki. Wszyscy jednak muszą odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie.
Plan to podstawa
Zakup nieruchomości to dla niewielkiego, prywatnego inwestora bardzo poważna decyzja. Łączy się nie tylko z zaangażowaniem środków finansowych, ale również z ogromnym stresem. Wszystkie błędy, które można tutaj popełnić mogą okazać się nieodwracalne i narazić kupującego na znaczne straty finansowe. Pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sporządzenie planu – nieważna jest jego forma. Niektórzy zrobią to w postaci tabeli w Excelu, inni wolą obszerne, opisowe notatki. Wszyscy jednak muszą odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie.
Dlaczego planuję kupno mieszkania w Hiszpanii?
Słońce, szmaragdowe morze, brak zimy, pyszne wino, malownicze miasteczka – to wszystko brzmi wspaniale, ale planując zakup apartamentu w Hiszpanii należałoby zdecydować jak zamierzamy wykorzystać tę nieruchomość. Może być to mieszkanie typowo wakacyjne dla siebie i rodziny lub przyjaciół, może być wynajmowane turystom, może być to także w bliższej lub dalszej perspektywie alternatywa do mieszkania w Polsce lub miejsce na ostateczną przeprowadzkę połączoną z zamieszkaniem na stałe. Każda z tych wersji ma nieco inne priorytety dotyczące lokalizacji. Mieszkanie przeznaczone dla turystów powinno być usytuowane jak najbliżej plaż, centrów handlowo-rozrywkowych czy obiektów sportowych. W tym wypadku nie będzie przeszkadzać hałaśliwa okolica, bezpośrednie sąsiedztwo barów czy restauracji. Jeżeli kupno mieszkania w Hiszpanii będzie uwieńczone stałym zamieszkaniem niezwykle ważna będzie infrastruktura – połączenia komunikacyjne, szkoła, sklepy, obiekty usługowe, przychodnia lub szpital i komunikacja. Ważne będzie też najbliższe sąsiedztwo, a nawet sąsiedzi. Nie można planować zakupu mieszkania pod wpływem chwilowego impulsu – wakacyjna wizyta w okolicy, wspomnienia znajomych z wakacji czy pozytywna opinia w Internecie. Nie jest to łatwe, ale wszystkie za i przeciw należy rozważyć “na spokojnie”, najlepiej konsultując to z zainteresowanymi osobami w formie “burzy mózgów”. Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii to typowa inwestycja długoterminowa. Jeżeli w wypadku błędnej decyzji trzeba będzie nieruchomość jak najszybciej spieniężyć raczej należy w takim wypadku liczyć się ze stratą, a nie z zyskiem.
Mierz siły na zamiary czyli budżet
Kiedy określimy lokalizację i wybierzemy wymarzony obiekt czas zacząć liczyć. Posiadanie na koncie kwoty równej cenie nieruchomości to znacznie za mało. Trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami takimi jak opłaty notarialne, honorarium kancelarii prawnej bez pomocy której cudzoziemiec może mieć problemy z dokonaniem formalności, podatki, ubezpieczenie, prowizje od ewentualnego kredytu, lokalne opłaty. Większość tych wydatków da się oszacować robiąc szczegółowy “research” lub kontaktując się z doradcą. Jedno jest pewne – “poduszka” finansowa musi być, mniej więcej w wysokości 15-20% ceny transakcyjnej mieszkania. Do tego warto jeszcze doliczyć koszty urządzenia mieszkania, a także ewentualnej przeprowadzki. Podejście “wynajmę od razu turystom i jakoś to będzie” też nie załatwia sprawy. W wielu regionach trzeba uzyskać na to specjalne zezwolenie i na pewno mieszkanie nie zacznie pracować na siebie od razu po wyjściu od notariusza.
Zakup mieszkania – rynek pierwotny czy wtórny?
W tej branży “superokazje” i “śmiesznie niskie ceny” to niestety bezpodstawnie powtarzany mit. Owszem, zakup nieruchomości w Hiszpanii cały czas należy do inwestycji obarczonych niewielkim ryzykiem i w znakomitej większości przypadków opłacalnych, ale zakup apartamentu nie jest projektem typu “tanio kupię, drogo sprzedam”. Obrót nieruchomościami to domena profesjonalistów – potrzebna jest wiedza, doświadczenia na rynku i potężny kapitał obrotowy. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się ze sporym ryzykiem, szczególnie dla cudzoziemca. Można nabyć nieruchomość z obciążeniami, z nie do końca uregulowanymi prawami własności. Druga sprawa to koszty adaptacji mieszkania do własnych celów, naprawy i remonty. Podejście, że będzie “mniej więcej tak jak u nas” może się niestety nie sprawdzić. Bez biegłej znajomości języka, a przede wszystkim lokalnych realiów, przepisów prawnych i biznesowych obyczajów nie będzie to łatwe. Dlatego naszym klientom oferujemy wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego, których stan prawny jest przejrzysty i w każdej chwili do sprawdzenia. Przed budową naszych apartamentów czy domów analizujemy również dokładnie lokalizację, co sprawia, że nasi klienci będą mogli cieszyć się zarówno walorami turystycznymi jak i w pełni korzystać z rozwiniętej infrastruktury.
Czy potrzebne jest zezwolenie na zakup mieszkania w Hiszpanii?
Jako obywatele kraju członkowskiego Unii Europejskiej nie potrzebujemy żadnych specjalnych zezwoleń na kupno mieszkania lub domu w Hiszpanii. Wszystkie formalności nie różnią się w niczym od tych, które muszą dopełnić obywatele Hiszpanii. Nie ma również potrzeby zamieszkania na stałe w Hiszpanii, aby stać się właścicielem domu, mieszkania lub apartamentu.
Czy polski bank sfinansuje kupno domu w Hiszpanii?
Niestety na kredyt zabezpieczony zagraniczną hipoteką szanse są znikome. Ze względu na potencjalne trudności, które powstaną przy egzekucji długu zabezpieczonego nieruchomością zagraniczną banki polskiej nie są zainteresowane udzieleniem kredytu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zwrócić się o finansowanie zakupu domu lub mieszkania do banku hiszpańskiego. Czekać nas będą formalności zbliżone do znanych z Polski. Oprócz wypełnienia wniosku kredytowego bank sprawdzi i określi zdolność kredytową. Będą potrzebne zaświadczenia o majątku, udokumentowanie stałych dochodów, a także zaświadczenia o braku zaległości podatkowych i innych zobowiązań w Polsce. Decyzje kredytowe wydawane są stosunkowo szybko, w ciągu około 2 tygodni. Decydując się na kredyt z hiszpańskiego banku warto przejrzeć witryny internetowe banków, na wielu z nich w sposób przejrzysty przedstawione są aktualne produkty kredytowe. Warto skorzystać również z kalkulatora kredytowego, który w przybliżeniu określi wysokość miesięcznej raty. Bank hiszpański wymagać będzie wkładu własnego przy kupnie mieszkania – jest to kwota w granicach 30-40% wartości nieruchomości netto. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego należy uiścić podatek VAT w wysokości 10%. Hiszpańskie banki nie finansują kosztów dodatkowych – podatków, kosztów notarialnych, prowizji dla banku lub pośrednika. Okres kredytowania nieruchomości dla cudzoziemca wynosi zazwyczaj maksymalnie 15-20 lat.
Czy wystarczy dowód osobisty lub paszport by sfinalizować zakup mieszkania?
Pierwszą czynnością, którą powinien przeprowadzić każdy, kto ma zamiar kupować mieszkania w Hiszpanii, a także tam mieszkać i pracować jest uzyskanie numeru N.I.E. Jest to odpowiednik polskiego PESELu lub Social Security w USA lub Wielkiej Brytanii. Numer N.I.E – Numero de Indetificacion Extranjeros (Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca) wydawany jest przez wydział do spraw cudzoziemców na większych posterunkach policji. Nie trzeba koniecznie lecieć do Hiszpanii aby otrzymać numer N.I.E. Może to załatwić na miejscu pełnomocnik prawny, można także złożyć formularz w Ambasadzie Królestwa Hiszpanii w Warszawie, wtedy jednak należy liczyć się z dłuższym okresem oczekiwania. Po uzyskaniu numeru N.I.E. należy założyć konto w hiszpańskim banku. Zarówno numer jak i konto będą potrzebne nie tylko przy akcie notarialnym. Są wymagane przy takich czynnościach jak ubezpieczenie, podpisywanie umowy o pracę, czy zawieranie umowy na abonament telefoniczny lub inne media. Wszystkie rachunki w Hiszpanii regulowane są automatycznie z konta bankowego na podstawie stałego zlecenia zapłaty.
Kupno domu w Polsce a w Hiszpanii – jakie są różnice?
To, że podstawowe przepisy w Unii Europejskiej objęte są wspólnymi prawnymi regulacjami nie oznacza, że akt zakupu przebiegać będzie “tak samo jak u nas”. Są istotne różnice w samym procesie zakupu i dlatego warto zwrócić się o pomoc do prawnika. Sprawdzi on wszystkie umowy, będzie towarzyszyć również przy podpisywaniu umowy kredytowej w banku, dopilnuje wszystkich formalności związanych z przejęciem własności i zawarciem nowych umów z firmami dostarczającymi media , wywożącymi śmiecie itp. W Hiszpanii powszechnie stosowaną formą zapłaty za nieruchomość jest czek bankierski, praktycznie u nas niestosowany w takich sytuacjach. W obecności notariusza podpisywany jest nie tylko akt zakupu, ale również umowa kredytowa. Należy jednak pamiętać, że notariusz pozostaje urzędnikiem państwowym i w żaden sposób nie reprezentuje kupującego. Sprawdza wyłącznie zgodność dokumentów z obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego, chociaż usługi prawne nie należą w Hiszpanii do najtańszych warto skorzystać z adwokata zrzeszonego w miejscowej Izbie Adwokackiej.
Czy zakup mieszkania w Hiszpanii to na pewno dobra inwestycja?
Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii jest z pewnością ciekawą alternatywą do innych metod lokowania środków finansowych przez prywatnych inwestorów. Jest to inwestycja typowo długoterminowa. Wartość nieruchomości może nieznacznie wrastać lub spadać w krótkim okresie czasu, jednak wszystko wskazuje na to, że domy i apartamenty usytuowane w atrakcyjnych turystycznie miejscach za kilka lub kilkanaście lat okażą się cennym nabytkiem. Niezależnie od wahań rynku, kryzysów ekonomicznych i innych wydarzeń nawet wyjątkowo długa linia brzegowa Morza Śródziemnego nie pomieści nieskończonej ilości hoteli, apartamentowców i willi. Jest to inwestycja nie tylko we własną przyszłość, ale bez żadnej przesady można to nazwać inwestycją dla kolejnych pokoleń. Kupno nieruchomości w Hiszpanii niesie również za sobą niezaprzeczalną wartość dodaną. Można z niego korzystać na bieżąco – zamieszkać na stałe, wypoczywać w wakacje, dzielić z rodziną i przyjaciółmi lub wynajmować turystom. Nie bez powodu coraz więcej osób z całego świata wybiera Hiszpanię jako swoje miejsce na ziemi – takie połączenie fantastycznego klimatu, dostępności atrakcji turystycznych na wyciągnięcie ręki ze wszystkim, co zapewnia mieszkanie w nowoczesnym kraju Unii Europejskiej trudno znaleźć w jakimkolwiek innym kraju. Nikt nie zaprzeczy, że mieszkanie na słonecznym wybrzeżu, korzystanie z uroków śródziemnomorskiego trybu życia, zdrowych i świeżych produktów żywnościowych, a także poznawanie bogatej i fascynującej kultury niesie za sobą o wiele więcej korzyści niż przechowywanie sztaby złota w bankowym sejfie.
